2010年1月19日，搜房网诚邀业界专家，以深圳经济及城市西移、南山“三点一线一中心”的整体区域规划为背景，探讨科技、物流等第三产业蓬勃发展的南山新一轮城市商务化之路，前瞻南山商务物业市场发展前景。2009年，深港共建全球性“五大中心”即“金融中心”、“物流中心”、“贸易中心”、“创新中心”和“国际文化创意产业中心”的规划将南山推上了又一次改革发展的前沿。南山将在这一轮的规划发展中扮演怎么样的角色？南山对自身的究竟如何定位？
深圳城市发展是一个自东向西移动的过程，在中心区、中心西区可售商务物业供应减少，价格不断上涨的趋势下，南山作为优质商务物业供应的新热点区域，发展前景广阔。这片区域是否可以给企业提供发展、助推的最佳商务平台？
汉京置业是一家以房地产开发为多个行业综合发展的现代企业集团，在土地运营方面，公司11年来先后参与开发了多个项目的运作，均收到不俗的成绩和成功的经验，2007年汉京置业正式创建自己的集团品牌，转战二手房地产开发市场，作为一个根植南山数十年的企业，见证了南山发展和变化，因此，在这个角度表达几个关于南山商务市场发展的观点。从深圳市总体规划2002年我们可以看到福田新区、前海新区的规划大家已经熟知，近两年南山的地位和房地产市场的快速发展更验证了这一点，汉京集团早期以一级土地运营为主，1994年就战略布局在南山，不仅是看重未来巨大的发展潜力和价值，更是承载了对南山的发展以及城市更新的一个准备，这样看待南山的写字楼市场和汉京不无关系。深圳的商务发展是自东向西的过程，也是逐渐成熟的过程。现在罗湖、福田的写字楼市场发展得比较成熟，甚至在单一业权租赁市场的转变，南山的市场恰恰处于快速的发展期，作为未来的商务热点的地区将呈现于南山……
从大的产业规划来看，可以看到国务院批复的深港四大中心物流中心、贸易中心、创意中心、国际文化和创意产业中心，以国家级高新技术的产业基地华南物流中心为产业定位的南山区，支柱产业在这四大中心的重点建设之间，第三产业的发展前景看好。写字楼的需求自然增加，深圳湾口岸和沿江高速的开通，使得南山成为连接珠三角和香港的重要枢纽。
从企业情况来看，第三次产业结构中第三产业的是写字楼需求的主体，南山的第三产业的数量占到总体数量的70%。另外我们可以看到南山注册资金100万以上的企业每年以6千个数量在增加，正因为看重了南山的商务市场的发展水平，集团将商务项目战略定位，除了汉京国际后期还有两个大的商务建筑体，汉京从一级转向二级的开发利益从来没有变过，以打造精品为目标，更是站在精筑城市的立场上为城市的发展和崛起承担了企业的社会责任。
汉京国际属于南油片区一十五规划中的“三点一中心”的“中心”，既在一线也在中心上，三个例子可以说明它的发展。第一是开发南油的公园，它是最高的市值房地产之一，它选择大型的亚洲开发项目园景毋庸置疑，定位为城市客厅的南油？它是一个集办公酒店购物的大型综合项目，也是一个充满情趣的城市中心公园，综合体对于片区价值的霸升从六本木、香港的ISC等等可以得到印证，包括全国造价最高的和最先进的大到南油工业区的改造，09年6月南山区的人民政府常务会议在刘区长的组织下对南油第一工业区的定位和改造升级进行了专业的研讨，形成了第八号文件，文件明确经南油第一工业区改造为集总部经济、创意设计、商业展示、商务信息为一体的时装设计创意产业园区，由区工改办牵头与深圳市私营企业协会服装服饰专业委员会协作进行，2005年12月，在区委关于南油第一工业区综合整治的工作会上形成了173号文件，明确由广东省城乡规划设计研究院设计的方案为改造的方案，定位为多元、多文化为一体的服装及时尚创意产业园。再到创业路、登良路的贯通，将形成贯彻前后海的黄金轴。第三是南油片区的南山商务的发展推升了众多的民企，由于写字楼的陈旧新写字楼的供应匮乏，使得该片区高端甲级写字楼的需求极度稀缺，正是看到这个市场的机会，也是众多希望留在南油却不能满足于目前办公现状的企业，汉京国际应运而生，也是定位为高端甲级写字楼的原因。关于汉京国际和汉京的商务品牌有三个阶段。明道，第一个阶段我们一定要站在客户的角度看到产品的每一个细节，才能得到市场的认可，汉京国际的品质打造一直把客户的感受和写字楼未来的发展方向放在第一位，我想只有把握规律才能获得市场的认可。取势，要借助区域价值乘势而上，目前国内经济的全面复苏，南山商务快速发展的契机，政府对于南山区的重视这是我们对于汉京国际和汉京后续的商务项目充满了信心的原因，我们也将致力于南山的持续商务地产的开发，以优速汉京国际聘请SOM旗下的公司设计的800米的大楼时给我们承担了大厦的室内设计，英国的设计进行了售楼中心的设计（汉京集团聘请SOM旗下的公司为汉京国际进行设计，英国的伍兹贝格进行了售楼中心的设计），包括全国最大的世邦魏理仕担任物业顾问，包括汤桦建筑事务所中建系统当中的两家子系统的承包公司保证建筑的质量，我们建造这样的产品成本固然高，但并不是追求更高的价值，而是要做一个引领，更要换取信誉与口碑。并在后续的大型综合体中保持持续秉承最终形成汉京的商务品牌。
“虽然项目体量很小，但我们做的却很用心”
核心筒的建设和设计付出了很大的代价，那么多的阳台我们要重新考虑到我们的选点等等这一点都要付出代价的。我们的核心筒偏置没有居中不是传统型的，所有的结构性设计要付出很大的代价，才能形成这么宽的感觉，我们的电梯厅可以达到10米宽的规模，这种10米宽在建筑成本上的突破我们做了很大的创新型的建筑设计。包括我们的层高是4.2米，很多的甲级写字楼在净层高的时候王总说的这些数据能够做到4.2米，净高做到3.11米，等等这些其实我要说到一点我们体现了一个有核心的价值观，既是我们汉京集团的价值观也是我们为客户打造产品的价值观就是人性化。之前的写字楼，我们进入甲级写字楼在座的大多数应该都在写字楼里办公过，或者是现在还在写字楼里办公，大家有什么感受，上班的时候垂直运输很拥挤，大堂很拥挤，电梯厅很拥挤，等梯的时间很长，居住在里面很有压抑感，通风程度不是很好，这些东西在汉京国际统统得以解决。比如说刚刚说到的空调，我们不但是高静音，而且我们是冷热都有调节，前一阶段温度很低的时候我们的样板房把热风开开了来了以后都很舒服，虽然说深圳的冬天不是太冷，但是我们觉得即使这样的温度下我们也需要暖风，也需要给给在写字楼办公的人员提供很舒适的办公环境。包括我们说的这些设计，这种宽、这种高、独立的送风系统、幕墙体系等等，有些东西还是看不到，我们在墙体包括柱节面上全部做了保温措施，包括架空层的地面都做了保温措施，我们在环保指标上、在节能指标上我们有自己的贡献，我们这种设计VRV中央自控专署空调空调的使用，我们环保的水、这种绿色、这种通透，起码我们的光不会全天8个小时灯可以不用亮，我这种通风可能很早大厦要开空调了，我们这里可以不用，我们有独立的通风系统，各项指标都可以达到非常好的效果。
我们希望所有的人包括我们的客户能够更深层次地来了解我们的大厦，我们这个产品希望大家更多地了解，你如果认识不到汉京国际的价值那么你也不要来，因为你没有感觉到他的价值你也就对他的价格和价值的性价比认可度不高，我希望所有的人都能够很深切地了解我们的价值。
为什么汉京国际这么一个小项目我们这样来打造他？我们一个是对于整个区域市场的发展，刚才几位专家都讲到了，这个区域我们是非常看好他的，他有很好的未来的前景，现在大家可以看到还不是很好，但是我可以说他有好的前景，我们是先入为主，我们在这个片区打造这样一个好的产品也是一种昭示未来的南油将是什么样的情况。还有一点，他目前确实有待提升，但是也可能就在于此他才有更高的上升空间，为什么我们不能在罗湖的基础上进行更加好的提升呢？但是说句实在话罗湖很难再提升了，但是在南山大前海的概念，他有很多是白纸，我们可以做很好的图画的。还有刚才高主任讲到的珠三角的问题，其实我更喜欢从海上看、从天上看，我从海上看、从天上看对这个领悟非常之深，我们环前海的片区，包括宝安中心区和包括前海，这个区域应该说是整个深圳的一个海路上的一个口，感觉是不一样的。我举一个例子，红树西岸我从路上看是天天开车经过他的时候感受他，在滨海大道的边上我感觉有点吵这个感觉不是太好，但是从海上看的时候他的位置特别凸显就是一个小半岛，整个在小半岛的前端，我们从不同的角度有不同的看法。我们从天上看整个的前海海湾其实在深圳有两个，一个就是东部的盐田，还有一个是西部，西部整个是我们深圳从海上来的一个脸面，不管你给他定位国际大都市也好、国际先锋城市也好或者是未来换一个什么名，深圳的形象在前海的湾区是最能够得到体现的，我们的这个片区有非常好的前景。我们这个集团所谓的打造产品，我们为什么要做集团，大家注意我们所有的产品都管于“汉京”两个字，汉京山、汉京国际，未来的月亮湾的项目有一个“汉京湾”，以后的产品都灌以“汉京”，我们要打造这样一个系列的产品，我们可以非常自豪地讲我们开发的是一个汉京的产品系列，我们的品牌、我们的产品价值，我们的服务理念、经营理念我们这种求精的这样一种精神将会通过汉京的系列得到一个系列的体现，这就是我们打造“汉京”这样一个品牌的初衷。从现在的2、3笔，同时推出2个产品一个是汉京国际一个是汉京山，这两个产品大家自己来品评到底是他的价值点在哪里。
“用心做事的理念、人性化的设计，以客户为导向，具有引导性的服务是汉京国际的抢眼点”
靠什么来吸引客户？首先是靠理念，刚才我讲了，企业的一种发展理念，理念附着在产品上以后客户是能够感受到的，因为进入这个大厦，包括售楼区，展示层，你也可以看得很清楚，团队的用心也可以感受到，理念就可以让客户感受到，这一点不是说一种短期的行为，这种理念会持续下去的，要在背后感受很深、很持久才能感受得到，这是其一。其二是人性化的设计，人性化的设计并没有急功近利。比如说要可以宣传汉京的企业文化，我们可以大肆宣扬这些东西，这些东西真正内涵的人都知道他在甲级写字楼里面是比配的，我配备得很齐我会拿出来作为我们一个卖点，包括电梯，通力电梯在国际是三大品牌之一，在国内大家可能对他的了解还有一定的局限性，大家知道的是日立等等这些电梯，但是通力电梯在国际上是非常知名的一家企业，但是这些产品的配置并不是我们重点要说的一些东西，我们更重要要说的是整个产品人性化的设计，这些设计不仅仅体现在空调、电梯也好，是体现在点点滴滴，体现在整个汉京国际全方面的人性化的设计。
第三点服务，整个产品的开发过程当中是以服务、以客户为导向，客户你需要什么我们才打造什么，而且我们这种服务是带有一种引领性的服务，可能有些东西我们知道客户不一定知道。比如说空调，我可以做普通的品牌也可以做VRV，也可以做到，做了我没必要去说。有人会问深圳还有热风吗？我可以告诉他我们可以有，这个真的可以有，你入住进来以后你就可以感受到降温的时候在这个办公室里面多么地舒适，我们这种客户为导向不仅仅要知道客户你需要什么，而且我还告诉你你将来可能需要什么，这是第一层的服务。第二层的服务就是我们在整个的过程当中以客户为中心、以客户为导向，我们与客户将心比心，如果我们是客户我们遇到问题的时候我们应该怎么做，说白了，如果做得好就是以你自己的感受来感受客户，你第一时间去回复客户，第一时间去为客户解决问题，我觉得这就够了。至于说客户捧得很高摔得也很重，这不是我们汉京国际针对客户的理念。